บล็อกนี้ได้จัดทำขึ้น เพื่อรวบรวมคำอธิบายกฎหมาย บทความทางกฎหมาย ข้อมูลข่าวสารต่างๆ และสื่ออื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายไว้ใช้สำหรับการศึกษาวิชาทางกฎหมาย เพื่อเป็นประโยชน์และเป็นการแลกเปลี่ยนเรียนรู้ในผู้ศึกษาวิชากฎหมาย และบุคคลทั่วไป

วันอังคารที่ 4 กันยายน พ.ศ. 2555

ภารจำยอม


ภารจำยอม
        เมื่อพูดถึงภารจำยอม คนส่วนมากมักจะนึกถึงแต่สิทธิของเจ้าของสามยทรัพย์ในอันที่จะเดินผ่านที่ดินของผู้อื่น เพราะภารจำยอมที่เกิดขึ้น และมีเรื่องพิพาทฟ้องร้องกันในศาลมักจะเป็นภารจำยอมที่เกี่ยวกับการเดินผ่านหรือการใช้ทางผ่านที่ดินของผู้อื่นเสียเป็นส่วนใหญ่ ภารจำยอมอย่าอื่นหาตัวอย่างคดีที่ขึ้นมาสู่ศาลได้ยากเต็มที แต่อันที่จริงแล้วภารจำยอมเป็นทรัพย์สินที่ตัดทอนรอนกรรมสิทธิ์ของเจ้าของภารยทรัพย์ ในอันที่จะต้องยอมรับกรรมบางอย่างที่กระทบกระเทือนถึงทรัพย์ของตน หรือเจ้าของภารยทรัพย์ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างซึ่งตนมีอยู่ในกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์นั้น เพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387) ซึ่งมีที่ใช้กว้างขวางมาก เช่น การยอมให้เจ้าของสามยทรัพย์วางท่อระบายน้ำ ท่อน้ำ สายไฟฟ้าผ่าน ให้ใช้น้ำในบ่อของภารยทรัพย์ หรือแม้แต่ให้ติดตั้งป้ายบอกชื่อโรงเรียน ก็เป็นภารจำยอม นอกจากนี้การที่เจ้าของภารยทรัพย์ต้องงดเว้นไม่ปลูกอาคารให้ปิดบังทางลม หรือแสงสว่างที่เจ้าของสามยทรัพย์จะได้รับ ก็เป็นาภารจำยอม การที่เจ้าของโรงเรียนยอมให้เจ้าของโรงเรียนอื่นอาศัยเสาเรือนเดียวกันทำลอด คำคาน ก็เป็นภารจำยอม เจ้าของที่ดินยอมให้เจ้าของโรงเรียนใกล้เคียงปลูกโรงเรือนรุกล้ำก็เป็นภารจำยอม ลักษณะสำคัญของภารจำยอมอยู่ที่ว่า การตัดทอนรอนสิทธิหรือการงดการใช้สิทธิของเจ้าของภารยทรัพย์นั้นต้องเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นที่เรียกว่าสามยทรัพย์เท่านั้น หาใช่เพื่อประโยชน์ส่วนตัวหรือประโยชน์ในทางการค้าของผู้ใดโดยไม่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไม่ ดังเช่นคำพิพากษาฎีกาที่ 11 ถึง 13/2503 วินิจแยว่าอสังหาริมทรัพย์อาจตกอยู่ในภารจำยอมก็เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นเท่านั้น จะอ้างว่าใช้ที่ดินนั้นเพื่อประโยชน์แก่การค้าน้ำแข็งหาได้ไม่
        ลักษณะสำคัญอีกอย่างหนึ่งของภารจำยอมคือ จะต้องมีอสังหาริมทรัพย์สองอสังหาริมทรัพย์ และอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองจะต้องต่างเจ้าของกัน ถ้าเป็นของเจ้าของเดียวกัน เช่น ก. มีที่ดินสองแปลง การที่ ก. ใช้สิทธิเดินผ่านที่ดินอีกแปลงหนึ่งของตนนั้น หาใช่ภารจำยอมไม่ ฉะนั้น แม้อสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งต้องตกอยู่ภายใต้ภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น หากอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองนั้น กล่าวคือ ภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกมาเป็นของเจ้าของคนเดียวกัน ภารจำยอมย่อมสิ้นไปตามมาตรา 1398 เพียงแต่ว่าถ้าภารจำยอมนั้นได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้ ก็ต้องจดทะเบียนเพิกถอนภารจำยอมนั้นเสีย มิฉะนั้นถือว่าภารจำยอมยังคงมีอยู่สำหรับบุคคลภายนอกผู้ที่รับโอนสามยทรัพย์เดิมนั้นต่อไป คำพิพากษาฎีกาที่ 1044/2496 วินิจฉัยว่า ที่ดินสองแปลงเมื่อตกได้แก่เจ้าของเดียวกันแล้ว แม้จะเคยมีภารจำยอมมาก่อน ภารจำยอมนั้นย่อมสิ้นไป ฉะนั้นเมื่อขายที่ดินแปลงหนึ่งให้บุคคลอื่นไปยังไม่ถึง 10 ปี จึงยังไม่ก่อให้เกิดภารจำยอมโดยอายุความตามมาตรา 1401
        ภารจำยอม อาจได้มาโดยนิติกรรม คือการตกลงกันระหว่างเจ้าของภารยทรัพย์ และเจ้าของสามยทรัพย์ ซึ่งจะกำหนดระยะเวลาไว้หรือไม่ก็ได้ ถ้าไม่กำหนดเวลาไว้ก็ถือว่า ภารจำยอมมีอยู่ตลอดไป จนกว่าภารจำยอมนั้นจะระงับไปตามมาตรา 1397 (ภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด) มาตรา 1398 (ภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกันและได้มีการเพิกถอนทะเบียนภารจำยอม) มาตรา 1399 (เมื่อมิได้ใช้ภารจำยอมถึง 10 ปี) มาตรา 1400 (เมื่อภารจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์) นิติกรรมนี้อาจเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวเป็นพินัยกรรมก็ได้ แต่การได้มาซึ่งภารจำยอมโดยนิติกรรมนี้ ถ้าจะให้บริบูรณ์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (มาตรา 1299) หากมิได้จดทะเบียน ก็จะใช้บังคับกันได้เพียงระหว่างคู่สัญญาใน ฐานะเป็นบุคคลสิทธิเท่านั้น (คำพิพากษาฎีกาที่ 760/2507)
        นอกจากภารจำยอมจะได้มาโดยนิติกรรม ดังกล่าวมาแล้วภารจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ตามมาตรา 1401 ประกอบด้วยมาตรา 1382 อีกด้วย กล่าวคือ เจ้าของสามยทรัพย์ได้มีการใช้ภารยทรัพย์ด้วยความสงบ เปิดเผยและด้วยเจตนาจะให้ได้สิทธิการจำยอมในภารยทรัพย์นั้นเป็นเวลาติดต่อกันครบ 10 ปี ย่อมได้สิทธิภารจำยอมเหนือภารยทรัพย์นั้น แต่การใช้ภารยทรัพย์โดยการขออาศัยเขาก็ดี หรือโดยการถือวิสาสะก็ดี หาถือว่าเป็นการใช้ภารยทรัพย์ด้วยเจตนาจะให้ได้สิทธิภารจำยอมไม่ ดังเช่น คำพิพากษาฎีกาที่ 342/2486 ซึ่งวินิจฉัยว่า ทางเดินซึ่งโจทก์อาศัยเดินผ่านในที่ดินของจำเลย แม้จะช้านานเพียงใดก็หาทำให้เกิดภารจำยอมไม่ และคำพิพากษาฎีกาที่ 217/2501 ซึ่งวินิจฉัยว่า คำว่า วิสาสะ พจนานุกรมวิเคราะห์ศัพท์ว่า ความคุ้นเคยสนิทสนมการถือว่าเป็นกันเอง เมื่อข้อเท็จจริงฟังว่าโจทก์ได้ถือวิสาสะใช้ทางเดินผ่านที่ดินของจำเลย ทางพิพาทก็ไม่ตกเป็นภารจำยอมตามกฎหมาย
        การใช้ภารยทรัพย์ของเจ้าของสามยทรัพย์นั้น มิใช่ว่าเจ้าของสามยทรัพย์จะต้องใช้เองเสมอไป ผู้ใดผู้หนึ่งในสามยทรัพย์ใช้เพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์แล้ว ก็ใช้ได้ ดังจะเห็นได้จากคำพิพากษาฎีกาที่ 335/2485 ซึ่งวินิจฉัยว่า การที่อสังหาริมทรัพย์ต้องตกอยู่ในภารจำยอมนั้นเป็นเรื่องเกี่ยวกับความสำคัญของที่ดิน มิใช่เป็นการส่วนตัวบุคคลผู้เป็นเจ้าของ ฉะนั้น แม้โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินจะมิได้ใช้ทางเดินนี้เอง แต่คนใดในที่ดินของโจทก์ได้ใช้ทางเดินนี้โดยไม่ต้องรับอนุญาตจากผู้ใด ก็เกิดภารจำยอมได้
        ที่ว่า ต้องใช้ภารยทรัพย์ติดต่อกันจนครบ 10 ปี จึงจะได้สิทธิภารจำยอมนั้น มิใช่จำเป็นว่าจะต้องใช้ติดต่อกันทุกวัน เพียงแต่ได้ใช้เป็นประจำสม่ำเสมอ หรือใช้ชั่วระยะเมื่อสิ้นฤดูทำนาตลอดไปจนครบ 10 ปี ก็ถือว่าติดต่อกันแล้ว ดังที่วินิจฉัยไว้ใน คำพิพากษาฎีกาที่ 1311/2506 ว่า ใช้ทางพิพาทเป็นทางเดินผ่านทุกปี เมื่อสิ้นสุดฤดูทำนาเป็นเวลากว่า 10 ปี ย่อมได้ภารจำยอมแม้จะมิได้ใช้ทางพิพาทในฤดูทำนาก็ไม่ทำให้การใช้ทางนั้นขาดตอนไม่ติดต่อกัน
        ผู้ที่จะได้สิทธิภารจำยอมต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่เช่าหรืออาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ หาได้สิทธิภารจำยอมไม่ ดังเช่น คำพิพากษาฎีกาที่ 738/2503 วินิจฉัยว่า ผู้เช่าที่ดินปลูกบ้านอยู่ในที่ดินที่เช่า ไม่ใช่เจ้าของสามยทรัพย์ที่จะอ้างว่าได้สิทธิภารจำยอมในทางเดิน ไม่มีอำนาจฟ้อง
        ในทำนองเดียวกัน ผู้ที่จะถูกฟ้องให้ต้องยอมรับภารจำยอมคือเจ้าของภารยทรัพย์ ผู้ที่เช่าหรืออาศัยภารยทรัพย์ไม่อาจถูกฟ้องเช่นนั้นได้ คำพิพากษาฎีกาที่ 11 ถึง 13/2503 อสังหาริมทรัพย์อาจตกอยู่ในภารจำยอม ก็เพื่อประโยชน์แก่การค้าน้ำแข็งหาได้ไม่ และผู้ที่ต้องยอมรับภารจำยอมคือเจ้าของทรัพย์ จำเลยเป็นเพียงผู้เช่าที่ดินของวัดเท่านั้น จำเลยไม่มีหน้าที่จะต้องเรียกวัดเข้ามาเป็นจำเลยด้วย
        แม้ว่าผู้ที่จะฟ้องบังคับสิทธิภารจำยอมจะต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก็ตาม แต่เมื่ออสังหาริมทรัพย์ใดตกอยู่ในภารจำยอมแล้ว ไม่แต่เพียงเจ้าของสามยทรัพย์เท่านั้นที่ใช้ภารยทรัพย์ได้ ครอบครัว และผู้ที่อยู่ในสามยทรัพย์ ตลอดจนแขกของเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิใช้ภารยทรัพย์ได้เช่นกัน (คำพิพากษาฎีกาที่ 1273/2482)
        การได้มาซึ่งภารจำยอมโดยอายุความนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง ถ้าไม่จดทะเบียนการได้มา ย่อมจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนมิได้ แต่จะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในภารยทรัพย์ไปโดยเสียค่าตอบแทน โดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วได้หรือไม่ ได้มีคำพิพากษาฎีกาที่ 800/2502 วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ว่า ตามมาตรา 1299 หมายถึงแต่กรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริต ซึ่งทรัพย์สิทธิอันเดียวกันกับสิทธิที่ยังมิได้จดทะเบียน ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งมีภารจำยอมติดอยู่หาได้สิทธิในภารจำยอมไปด้วยไม่ สำหรับที่ดินอันเป็นภารยทรัพย์นั้น ภารจำยอมที่มีอยู่เป็นแต่การรอนสิทธิตามมาตรา 480 เท่านั้น ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้ เพื่อให้ภารจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินนั้นต้องสิ้นไป หาได้ไม่
        ตามคำพิพากษาฎีกาฉบับนี้ แสดงว่าการได้ภารจำยอมโดยอายุความนั้น แม้จะยังมิได้จดทะเบียนการได้มา ก็ใช้ยันต่อบุคคลภายนอกผู้รับโอนภารยทรัพย์ได้ ไม่ว่าผู้รับโอนนั้นจะสุจริตเพียงใด เสียค่าตอบแทนเท่าใดหรือไม่ ทั้งนี้เพราะภารจำยอมที่ได้มาเป็นสิทธิประเภทรอนสิทธิ แต่สิทธืที่บุคคลภายนอกได้ไปเป็นกรรมสิทธิ์ มิใช่สิทธิประเภทเดียวกัน อันจะอยู่ในความหมายของมาตรา 1299 วรรคสอง
        ภารจำยอมเมื่ออาจได้มาโดยนิติกรรมและอายุความ ก็อาจสิ้นไปโดยนิติกรรมและอายุความได้เช่นกัน กล่าวคือ ถ้ามิได้ใช้สิบปีย่อมสิ้นไปตามมาตรา 1399 นอกจากนี้ภารจำยอมอาจสิ้นไปตามมาตรา 1394, 1395, 1397, 1398 และ 1400 ดังกล่าวมาแล้วในตอนต้นได้อีกด้วย

ขอขอบคุณข้อมูลจาก
www.lawonline.co.th
บัญญัติ สุชีวะ ธรรมศาสตร์บัณฑิต เนติบัณฑิตอังกฤษ ผู้พิพากษาหัวหน้าคณะในศาลฎีกา

ไม่มีความคิดเห็น:

แสดงความคิดเห็น